¿Cómo es un juicio de desahucio?

DesahucioLa gran mayoría de pymes tiene algún contrato de arrendamiento, bien como arrendatarios porque han alquilado un local para ejercer su actividad, bien porque son propietarios de un local al que quieren sacar algún rendimiento y para ello lo alquilan. El gran temor de todos es enfrentarse a un procedimiento de desahucio. ¿Pero cómo es el procedimiento de desahucio? ¿Cómo actuar? ¿Qué es la enervación del desahucio? A continuación contestamos estas y otras preguntas.

¿Qué es el juicio de desahucio?

El juicio de desahucio es el proceso judicial mediante el cual el propietario del local (arrendador) pretende recuperar el bien inmueble que tiene alquilado a otra persona porque éste o bien no paga las rentas, o bien ha expirado la duración del contrato y no quiere dejarlo o bien hay alguna otra causa legal o contractual de resolución del alquiler.

Obviamente, la causa más común es el impago de las rentas, por ello la Ley regula más minuciosamente este supuesto. Así, es posible en el juicio de desahucio acumular la reclamación de las rentas y otras cantidades debidas (IBI, suministros de agua, electricidad, etc.). En este supuesto hay que tener en cuenta dos cuestiones:

a) Se ofrece la posibilidad al arrendador de que condone todo o parte de las cantidades debidas si el arrendatario desaloja voluntariamente el local en el plazo que señale el arrendador, y que no será inferior a 15 días.

b) El arrendatario puede enervar el desahucio, si paga lo que debe.

 ¿Qué significa enervar el desahucio?

La posibilidad de enervar el desahucio consiste en que el arrendatario puede evitar ser desalojado del local si paga la integridad de las rentas y demás cantidades debidas. Esta posibilidad solo se puede ejercitar por el arrendatario una vez durante toda la duración del contrato. Así, si dos pymes firman un contrato de arrendamiento de 5 años de duración, y en el primer año la arrendataria deja de pagar dos mensualidades y la propietaria ejercita la acción de desahucio, la arrendataria puede pagar lo debido y seguir en el local; pero si dos años más tardes vuelve a dejar de pagar y la propietaria vuelve a solicitar el desahucio, ya no podrá realizar la enervación del desahucio. Podemos decir que la enervación del desahucio es una segunda oportunidad que se concede al arrendatario.

 No se puede proceder a la enervación del desahucio si el arrendador ha procedido a requerir fehacientemente (acta notarial, burofax, etc.) el pago de las cantidades debidas al arrendatario con al menos una antelación de 30 días antes de interponer la demanda, y el arrendatario no ha pagado.

 ¿Qué sucede una vez se ha interpuesto la demanda?

Una vez admitida a trámite la demanda, el juzgado requerirá al arrendatario para que desaloje el local, para que pague las cantidades que adeude, a fin de que pueda enervar la acción. También para que se oponga a la demanda y alegue lo que estime oportuno sobre las rentas que se reclaman o sobre la enervación. En este momento, el arrendatario deberá manifestar si acepta la oferta de condonación de las cantidades debidas y desaloja voluntariamente, en caso de que se le haya realizado.

 Al mismo tiempo se señalará fecha y hora para la vista en caso de que hubiera oposición y señalará también el desahucio. Si el arrendatario no se personara, ni formulara oposición se procederá al desalojo directamente en la fecha señalada.

 Si una vez que le han hecho el requerimiento, el arrendatario desaloja el local pero no paga las rentas, el señalamiento para la fecha de desahucio quedará sin efecto, salvo que el propietario diga que quiera que se efectúe a los meros efectos de que se levante acta sobre el estado del local. Para la reclamación de las cantidades debidas seguirá la ejecución.

 Serán a costa del arrendatario las costas, los gastos y las rentas devengadas con posterioridad a la demanda y hasta el desalojo.

 Desde la consultoría de empresas Confinem, y con nuestra experiencia en asesoría jurídica, ayudamos a su pyme en todas las cuestiones que relativas a su contrato de arrendamiento así como en los procedimientos de desahucio.

 ¿Hablamos?

 Óscar Soria

Responsable del área Jurídica de Confinem

2 comentarios para “¿Cómo es un juicio de desahucio?”

  • Jorge Dueñas:

    Hasta donde es legal la retencion de bienes que se encuentran en el local,objeto de la demanda de desahucio, cuando el arrendatario no quiere cancelar los meses pendientes ni servicios ?

    • Jorge, la retención de bienes por la fuerza no es legal, lo correcto es solicitar como medida cautelar el embargo de los bienes junto con la demanda. Aunque para ello habrá que prestar una fianza.

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